众所周知，青岛崂山区有三宝:
1.山海资源稀缺
300年前，云屿处士胡峄阳有云——千难万难，不离崂山；
2.财政收入突出
2023年，青岛崂山区一般公共预算收入达到220.4亿，一般公共预算收入/GDP比值达到19%，实属难得。
3.豪宅遍地
崂山豪宅真不少，前海一线不必多讲，张村河的高品质住宅也是层出不穷。
因此，这一切让青岛崂山区聚集了城市顶尖客群。
但各个楼盘的开发商资金情况不均衡，价格下沉也体现在个别项目上，诸如南方羊城来的某个开发商。
但这种项目咱们是不敢推的，还是以保价保质的楼盘为高净值和中产客群的首选。
为啥？高定盘降价，如果引起降标减配，那就是“损盘”。
“损盘”有三损：
Part1 损害老业主利益
2023年4月，某开发商在崂山合作拿地取得地王，地价2万多一平，堪称猛士。
项目不临青银高速，北面临近合肥路，其他还真没什么不利因素。
但是，项目从2023年至今（2024年5月27日），网上房地产已售套数仅51套。
该项目一共569套，也就是说目前只去化掉10%的库存。
一边是开发贷的利息，一边是9/10的库存，开发商无奈只能选择降价！
降价从两方面“双管齐下”：
1.直接降价：
原价3.895万/㎡（均指建面）的141.64㎡的套三产品，如今3.6万/㎡，还额外送车位；
原价4.0257万/㎡的159.37㎡的套四产品，如今3.7万/㎡，也是额外送车位。
如果车位按照20万一个，那么降价幅度相当于60~70万。
敢问，青岛年收入超过50万收入的群体，有多少人？
2.提高分销成本
开发商用超出同区内2~3倍的高额佣金吸引分销帮着推房，提升到访量。
但可惜的是，项目从2023年9月到现在大约过去9个多月，多数意向客户的电话信息早就都在开发商系统里了。
绝大多数开发商的土地是买的，而且多有高额开发贷利息。土地放一天，利息就多一天。
新房售价≈地价+建安成本+费用（税费、财务、销售等）+利润等
目前，项目价格已经降下来了，而地价是固定的，还有开发贷利息，分销费用也提升了，那利润和建安成本呢？
从开发成本角度讲，如果降价不能急速推动去化的话，必然要伤害项目利润。
做慈善都并非牺牲所有利润，何况开发商是盖房赚钱呢。
那建安成本呢，老业主可想而知：
大家不仅赔了那么多积蓄，还要忍受交付品质或许低于预期的房子。
难道不是成了“大冤种”吗？
Part2 损害新业主利益
刚需和首改盘，满足的是买房人的刚性需求。
不影响居住的情况下，适当降价而降标减配，这些意向客户或可接受，但内心对交付品质的预期早已降低。
但是，这一套在“高定盘”并不适用。
“高定盘”顾名思义：楼盘定位高，投入成本高，售价高，兑现品质高的几率大。
像崂山区高定盘的意向新客户，他们买这些楼盘，能图便宜去选择可能降标减配的房子吗？
毫无疑问，高预算客户图便宜买高端盘，显然不可能。
谁都想花少钱买好房，但青岛改善客群却很难实现。
毕竟，开发商的成本和利润都要兼顾。
刚才胡Sir谈到开发商降价或会成为成本下调的重要诱因，那成本下调会体现在哪儿呢？
成本下调，必然涉及景观、建材、立面、车库及室内精装修等成本。
张村河这一楼盘还修建了城市更新的市政公园，利好了海逸公馆的邻居们，也花了项目一些成本。
像全国性开发商在青岛的项目，多数是套总部的产品体系的模板，标准化来设计和施工的。
青岛张村河这个盘，还用了唐忠汉等知名建筑设计师，坚持自己所谓高定。
但是，高定项目前期看设计，中期看兑现，后期看服务。