“新政后，客流与认购量都有小幅增加。前期有少量意向客户社保年限不足两年没有购房资格，如今五环内社保年限减少至1年，经过邀约后这些客户再次来访。”12月28日，大兴新城五环外某项目工作人员告诉新京报贝壳财经记者。
12月24日，北京发布新一轮房地产新政，核心内容包括：再度放宽非京籍家庭购房社保年限，五环内“3变2”，五环外“2变1”；贷款利率不再区分首套房、二套房，统一执行3.05%，公积金二套房首付比从30%降至25%。同时，支持多子女家庭住房需求，允许在五环内多购1套房。
新政落地后，北京新房与二手房市场的实际表现究竟如何？记者采访发现，此次新政释放出积极利好，部分楼盘及片区的看房客流出现些许回升，个别新盘首个周末到访明显提升。
在业内人士看来，由于受到季节性因素，政策影响更有可能在明年一季度甚至二季度市场中长期显现。
01
有新房项目周末来访量增加三四成
继今年8月取消五环外限购套数限制后，北京再次松绑限购，下调社保年限购房门槛，政策工具箱又一轮深度优化。政策“靴子”落地，市场层面呈现出怎样的反馈？
位于通州运河商务区核心位置的中建·运河玖院二期12月20日开盘当天即售298套。二期开盘后的首个周末，在新政助力下继续刷新市场热度。
12月27日，中建·运河玖院售楼处内座无虚席，沙盘周围围满了前来看房的购房者。据项目销售经理介绍：“新政后的首个周末，来访量增加30%，成交量增加30%。客户看房意愿有所增加，但也有部分客户还想等待进一步的政策，观望情绪没有改变。”
12月27日中建·运河玖院售楼处现场。
位于西四环的海淀宝山板块，是今年的热门区域。北京隅海岄的相关负责人表示，周六（12月27日）项目到访客户量显著攀升，环比增幅达44.8%，新政的出台确实有效吸引了一批意向客户到访看房。在他看来，新政利好改善人群，既降低了购房门槛与成本，又激活了“卖旧买新”的需求循环，让新房与二手房市场形成联动利好。
位于北京西南二环到三环的中海丽泽叁號院，周末的客户量和成交量也均有提升，特别是复访客户。该项目相关负责人表示，此次政策将二套房利率同首套保持一致，降低了购房成本，减轻了月供压力；对于多子女家庭而言，进一步释放了购房名额。此外，公积金二套首付降至25%，降低了首付门槛，卖房解决首付的客户有一定的宽松空间。
不过，政策效力的传导存在分化，部分楼盘短期内难见起色，其利好释放仍需更长周期的持续发力。
五环外一新盘项目工作人员表示，新政出台后，项目的带访量、成交量没有显著变化。购房者目前心态没有太大变化，实际上不是对资格类的担忧，是对未来工作预期的担忧。新政的落地具备正向引导意义，在一定程度上会为市场带来积极变化，但市场最终能否有更好的改善，还需看是否有持续的政策跟进刺激。
02
二手房交易持续出现积极信号
过去的11月份，北京二手住宅网签量达到14446套，相较10月12087套的环比提升近两成。新政落地后，北京二手房市场的实际表现究竟如何？12月以来市场热度是否持续回升？
12月28日，正在协助客户签约的北京链家团结湖店商圈经理车军虎介绍，此次新政对于团结湖区域内的刚需客户来说，起到了相对积极的推动作用。
“线上咨询量稍有提升，以前我们店平均每周大概是500多个咨询量，现在预计会增加到580个甚至600个咨询量。北京新政后首个周末，12月27日，门店13个经纪人带看了16组客户，而在新政之前，13个经纪人，人均一组带看。从成交数据来看，门店从12月24日到28日4天成交了4套房子，这个量同比上周甚至12月前三周都有提升。”车军虎如是说。
车军虎所在的团结湖是东部片区成交量较大的板块，基本上都是楼龄比较久的老房子，总价在140万—300万元之间。“一套一居室的首付大概也就是30万元，好一点的两居室，以250万元房源为例，首付也就是40万至60万元之间。”车军虎称。
据车军虎介绍，近期他们成交客户大概都是95后、96后的年轻客户，之前多半是边带看边观望的状态，虽然也遇到一些优质的房源，但一直举棋不定。12月24日之后，在政策推动下，客户的信心也有所提升，这两天就定下了心仪的房子。
12月28日，西四环某房产中介门店相关负责人向记者透露，这几日门店的线上咨询量、带客看房量及成交量均有上涨，成交房源主要集中在500万元以内。他表示，这一行情的出现，既是新政利好的带动，也是市场自我调节的结果。12月份以来，门店客户到访量始终保持稳定，成交量环比上涨约8%，其中一个重要的原因是，此前部分房主的挂牌价格未达市场预期，随着价格回调到位，直接推动了成交转化。
“整体来看，新政对市场起到了一定的积极作用，但最终效果仍有待持续观察。如果后续能够推出贴息类的政策，预计会吸引更多购房者入市。”该负责人补充道。
位于大屯路的一家房产中介工作人员表示，政策出台前后两周，区域内二手房成交量出现小幅增长，这主要是因为临近年底，不少有学区房购置需求的群体选择提前入场。在他看来，政策的效力，还需要更长时间来验证。
58安居客研究院院长张波认为，本次新政对“非京籍新市民”与“多子女改善家庭”的限购优化，精准匹配了北京当前需求结构，当下北京房地产市场已呈现二手房刚需主导、新房改善提升特征，新政通过降低准入门槛直接释放这两类核心需求，会更带动成交节奏加快；预计北京五环外非京籍二手房带看量将会明显增加，置换需求也将同步提升。
03
政策效力或于明年一二季度长期显现
时值年末，在业内人士看来，新政的效力将在未来几个月持续释放。
北京链家研究院院长高原认为，考虑到刚需客户入市的季节性特点以及交易本身所需的较长准备期，年末及春节前市场活跃度本身存在季节性抬升特点。政策的影响更有可能在明年一季度甚至二季度市场中长期显现，而非在短期内形成市场高峰。
此次新政，采取的是一套“降门槛、降成本、精准支持”的组合拳。
与购房者利益直接相关的利率调整是亮点。张波认为，政策在金融端的两大调整直接利好北京市场改善型需求，可有效降低改善利率成本，激活“卖旧买新”需求。在允许银行根据客户风险灵活定价后，预计超过一半的改善客群有望获得接近首套利率水平。二套公积金首付从不低于30%降至25%，则是有效配合了商贷利率调整，预计会进一步带动北京公积金贷款申请量和组合贷占比提升，进一步降低综合购房成本。
在业内人士看来，在新的一年到来前，提前将限制政策放松，给市场一个缓冲与积蓄期，希望能在春节后的3月，迎来一个全新面貌的“小阳春”热销潮，为2026年注入第一针市场信心的强心剂。
对于此次新政，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，首先是释放了门槛上的需求，比如非户籍家庭急需要购房，准备婚房或子女明年的学区房，但社保缴纳了只有一年半，还差半年，这部分人群就会入市。其次，对基于学位的购房需求有释放效应。对于多子女家庭，如果有学位需求，就会出现自己住一套、再买一套学位房的需求，这就衍生出了多套房的需求，而放宽多子女家庭购房套数，会释放部分需求。此外，金融政策，也能进一步降低门槛和成本，支持新市民、年轻人等刚性、刚改需求。