刚刚过去的国庆、中秋假期，既是检验楼市温度的试金石，也折射出行业转型期的深层变化。出行潮与看房需求交织，全国楼市整体表现平淡，部分核心城市在利好政策与开发商促销的双重作用下展现出不错的市场活力，尤其是改善型需求成为市场的压舱石。
城市分化加剧 核心城市量价齐稳
麟评居住大数据研究院监测数据显示，2025年国庆中秋假期重点14城新房日均成交量为449套，较2024年国庆假期日均成交量下降27.2%，楼市整体延续调整态势。分城市来看，14城中，北京、青岛、杭州3城日均成交量较去年同期有所上涨，其余11城均呈现下降态势。二手房方面，2025年国庆中秋假期重点8城日均成交量为239套，较2024年国庆假期日均成交量下跌38%，较2023年上涨16.4% ，成交水平高于2023年，但不及2024年。
长假期间，楼市最突出的特点莫过于城市间的冷热不均。北京、深圳等核心城市凭借产业支撑与人口吸引力，新房成交实现同比增长，而非核心城市则面临成交承压的挑战。
中指研究院数据显示，国庆中秋假期（10月1日—8日），北京新建商品住宅日均成交0.61万平方米，较去年国庆假期增长52%；深圳新建商品住宅日均成交0.23万平方米，同比增长22%。上海市场呈现出新政利好释放的特征，大浦东、宝山等区域表现突出。这种热度背后，是核心城市优质供给与刚性改善需求的精准匹配。
与之形成对比的是广州、成都等城市短期成交略有承压。数据显示，广州新建商品住宅日均成交0.81万平方米，较去年国庆小幅下降4%；杭州日均成交0.18万平方米，在高基数影响下同比降幅明显；成都新建商品房日均成交0.29万平方米，同比下降5%。
中原地产首席分析师张大伟对记者表示，今年国庆假期比往年多一天，加上网签数据的滞后性可能导致对比数据存在偏差，但非核心城市的市场调整态势仍较为明显，这些城市库存压力相对较大，市场去化依赖政策持续发力与需求端信心的修复。
改善型需求主导市场 品质化成竞争关键
房地产市场深层次变革体现在结构转型方面，这个假期，改善型需求的主导地位愈发凸显，购房者对户型设计、社区配套、房企品牌的要求显著提高，推动市场从“有没有”向“好不好”转变。
上海楼市的成交数据最能体现这一趋势。长假期间，上海成交排名前十的楼盘中，有3个单价超10万元的高端项目，排名第一的建发海宸以成交25套居于榜首。同时，榜单中出现4个均价低于6万元/平方米的首次改善型项目。
中指研究院指数研究部总经理曹晶晶对记者分析认为，这种“高低端双线活跃”的格局，说明改善需求已覆盖不同价格段，无论是终极置业，还是品质升级，都将居住品质放在首位。“8月底的政策利好具有延续性，叠加房企在核心城市布局的优质地块逐步入市，改善型产品的供应增加与需求释放形成了良性互动。”曹晶晶说。
从产品端看，绿色建筑、智慧社区、全龄段配套成为改善型楼盘的标配。北京金茂满曜项目的工作人员对记者表示，项目的恒温恒湿系统、社区图书馆与儿童活动空间是吸引客户的重要因素，上海龙湖御湖境则凭借园林景观与物业服务提升项目竞争力。这种产品力的竞争，倒逼房企从高周转转向精耕细作，也让消费者获得了更优质的居住体验。
值得注意的是，长假期间，二手房市场仍以以价换量为主。曹晶晶预计，10月份二手房交易活跃度将温和回升，但价格调整态势短期难改，二手房的议价空间仍较充足，尤其是房龄较长、配套一般的房源，降价仍是促成成交的主要方式。
出游影响线下看房需求 市场全面修复还需助力
根据文化和旅游部数据中心测算，今年国庆中秋假日8天，全国国内出游8.88亿人次，较2024年国庆节假日7天增加1.23亿人次。长假因素对人们的看房行为产生一定的分流影响，线下看房需求有所减少。
曹晶晶表示，假期楼市表现平淡主要有以下几方面原因：一是消费者购房态度仍旧谨慎，对市场持观望态度。二是出游高峰对消费者看房行为产生一定影响，大批居民选择外出旅游、返乡探亲，在一定程度上压制了线下看房需求。三是2024年9月推出的政策给当年国庆假期楼市成交带来高基数，导致今年楼市表现同比有所降温。
张大伟认为，国庆假期的市场表现既反映了前期政策的效果，也预示着未来行业发展的方向，短期需通过政策优化稳定市场预期，长期则需依靠需求结构升级与供给质量提升实现可持续发展。
展望第四季度，麟评居住大数据研究院认为，市场仍处于调整阶段，信心的全面修复还需要政策支持与经济基本面改善的双重助力。
从市场端看，房企的战略调整已初见成效。上半年多家头部房企在核心城市获取了较多优质地块，这些地块有望在四季度逐步入市，为市场带来新增供应。这种“向核心城市聚焦、向改善产品倾斜”的策略，既符合市场需求变化，也降低了企业的经营风险。张大伟表示，核心城市因新增供应增加和置业需求的支撑，“好城市+好房子”仍有一定的市场机会，而三、四线城市需面对人口外流与库存高企的双重压力，调整周期可能延长。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，第四季度是楼市交易旺季，开发商要冲刺全年业绩，必然会在优质房源供应、促销政策推出等方面有所动作。各地近期也在积极储备政策，假期前后多地都在稳步推进房票安置，加大购房补贴力度、拓展公积金提取的用途，进行商办车位去库存、存量土地收储等动作。基于此，预计第四季度各地楼市交易会明显好于第三季度，全年将呈现“前面高、中间低、后面略翘尾”的走势。